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记者从项目售楼处销售人员

发布时间:2019-6-25 7:26:51 点击量:

  在云集了诸多高档写字楼和商业区的上海静安寺商业区,紧挨着的是与该区域喧嚣热闹形成对比,略显冷清凋敝的永源路。永源路旁侧散落地布局着办公楼和住宅,一大块杂草丛成的空地因为门外悬挂的协和城等字样的横幅让路人清楚这是一块开发用地。10月28日,在镇宁路永源路口项目的售楼处《中国经营报》记者了解到,这里的在售楼盘每平方米均价为8~10万元,这个从10多年前就开始售卖的项目至今仍然有多套住宅在售。而从23年前拿得地块至今,记者从相关资料中查证得知,该地块周边房价历时20余年,上涨近百倍。

  记者从项目售楼处销售人员处了解到,上海协和城作为南京西路唯一最后一块可开发土地,坐拥41万平方米,规划打造成集办公、酒店、商业、住宅为一体的城市综合体。作为稀缺地段,该区域楼盘升值空间巨大。

  而早在2013年就有媒体报道指出关于该项目开盘9年仅仅销售了5套,售楼处闭门谢客,背后或存捂盘行为。项目销售人员也表示,项目从2003年左右开始售卖至今仍存有大量可售房源。在寸土寸金的南京西路上,开发23年仍一片凋敝,售卖十余年依然存大量在售房源。对此,记者数次致电项目开发商上海静安协和房地产有限公司和投资商中国地产集团,截至发稿,未获回复。

  10月28日,记者来到位于南京西路2068号的项目售楼处,在售的南京西路2068号公馆项目有一些看房者,其中两位看房者正在跟置业顾问咨询可售房源并支付意向金。

  “因为我们项目拿地比较早,有很好的价格优势,所以相比于附近新楼盘售价12万每平方米的均价,我们的优势非常明显。目前项目在售有两栋住宅,我们住宅最大的优势当然是地段,因为这一地段的稀缺,加之2019年前后项目打造的高端商业综合体建成之后,项目升值翻倍可期。”该项目销售人员介绍表示。

  而在项目的楼书中记者看到以下宣传内容:世界商业第四街,无可复制的地段,约41万平方米协和城,1公里商业步行街,最后珍藏54~148平方米精装纯住宅,非凡价值,潜力无限。标注开发商为上海静安协和房地产有限公司,投资商则是中国地产集团。

  公开资料显示,早在1992年中国地产集团就已获得协和城地块,协和城项目曾被上海市政府列为南京路五大主要商业项目之一,但截至目前,该地块项目仍未全部完工。

  记者从上海市静安区房地产交易中心获得的关于协和城的土地状况信息显示,该土地的使用期限为1992年10月2日至2043年5月30日止,目前到该土地使用截至期限仅有不到30年左右。

  当记者问及项目多少年产权时,销售人员并未隐瞒:“我们这块地跟其他项目不同,拿地非常早,当时是外销房,拿地时候的产权是50年,现在约剩余不到30年的产权。不过其实你不用考虑那么多,现在国家政策上对产权这一块的概念越来越模糊了。”

  当然,尽管项目看上去为公司带来源源不断的账面利润,但是业内专家则对此表示,就协和城目前的情况来说,此前肯定也存在捂盘惜售的嫌疑,但开发商在发展过程中也必然遇到了一些困境。协和城最初开盘的时候定位很高,虽然只卖一万多每平方米,只够保本,在这样的情况下这个楼盘还是卖不动,因为当年周边类似的房子也就5000元/平方米左右。

  早前项目售价一直高于周边楼盘项目,销售不力,直到这两年,上海地价房价飙涨,而位于静安寺周边的核心地段,如今协和城的南京西路2068号公馆8~10万每平方米左右的均价早已处于价格洼地,优势明显,也引得一些有眼光的投资者前来购房。可谓是“坐地生财”。

  资料显示,2005年整个中国地产集团的净资产总规模只有65.87亿港元,根据公司财报,10年后的中国地产集团净资产已经达到445.86亿港元。分析人士表示,公司净资产总值10年涨超7倍,其中有一大部分,便是由中国地产集团手上的土地、房屋升值带来的。

  10月28日下午,《中国经营报》记者来到紧挨着南京西路的永源路的上海协和城项目,除了部分闲置的商铺和办公楼之外,项目在该繁华地段还存有大量搁置土地未开发,其中南京西路2068号公馆(原名为“上海协和城”)住宅在售卖了十余年后仍在销售中。石英婧/摄影

  在上海静安寺商业区,会德丰国际广场、久光百货等知名的写字楼与商业区周围可以说是车水马龙。而相比之下,只有略显破旧的条幅上标识的“协和城”等字样才能让人与这块杂草丛生、办公楼闲置的地块联系起来。并且一闲置就二十多年,开盘销售至今已经有十余年。

  资料显示,协和城项目由中国地产集团主导,分两期开发,预计总建筑面积为40.9万平方米。其中,协和城一期包括一个零售区以及两幢服务式公寓,总建筑面积约为6.25万平方米,已于2000年竣工,而包含零售街、五星级酒店、办公楼的协和城二期却一拖再拖,规划几经调整,时至今日仍然杂草丛生,闲置于此。

  而该项目此前曾数次被爆出捂盘惜售和近乎烂尾的消息,并且上市之后再未开发全新项目,公司被质疑囤地囤房的消息一直没有间断。

  项目销售人员告诉记者:“因为公司是在香港上市,有一定的实力,因此可以如此缓慢开发。”

  对此,记者试图联系上海市住房保障和房屋管理局相关部门和上海房地产协会相关负责人,为什么在南京西路如此稀缺的地段有项目开发如此之久,上述相关人士都表示不予置评。

  据此前公开报道指出,公司看上去靠“囤地”生财,但其实这也只是账面效果,正因为长期闲置不开发、不销售,这家公司也常常陷入“收入不够交税”的窘困境地。

  而对于看上去囤地囤房生财的中国地产集团来说,其实际财务状况并不被业界看好。在今年6月,国际评级机构标准普尔就宣布,将中国地产集团的评级展望由稳定调整为负面,同时标普确认对中国地产集团“B-”的长期企业信用评级以及对该公司未到期优先无抵押票据“B-”的债务评级。标普表示,中国地产集团的项目开发遭遇实质性延迟,销售执行非常疲弱,在加剧的竞争中,未来1年公司的合同销售可能继续疲弱。

  国土资源部于2012年7月1日开始执行《闲置土地处置办法》,这个办法指出, 开发商原因造成的闲置土地,未动工开发满一年的,按土地价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,无偿收回国有建设用地使用权。国家及各省市几乎年年下发通知、文件,明确要求整治土地闲置中“囤地惜售”现象。然而,具体到实际中,在囤地监管上又存在着空白点。

  易居克而瑞一位不愿具名的分析师表示:“一些香港房企的开发模式是储地,香港储地生金,以低价拿地配以缓慢开发的方法,让土地逐步升值。一些港资地产公司在内地囤积着数量可观的地块,这些地块多数以未完工甚至未动工的形式存在。”

  所谓上有政策下有对策,记者调查发现,对于囤地这件事上,开发商通过部分开发、先开工再改规划等方式“犹抱琵琶半遮面”。回观协和城项目,通过修改项目名称,新瓶装旧酒,改造升级等各种手段从而实现“变身”,而项目的前期部分开发销售等也钻了相应的监管漏洞。

  而据此前人民网报道显示从去年起,上海协和城更名为“南京西路2068号公馆”,推出54~148平方米的公寓,其开发商中国地产集团宣布投入10亿元现金用于协和城公馆前期项目的回收与升级。

  对此,万尚万达此前宣布回购协和城项目的中国地产集团曾公开表示,协和城在之前的开发上,由于各种原因存在一定的缺失,不过作为国际大都市上海零坐标的重点项目,开发商就应该负起这个社会责任。因此,中国地产集团重新塑造协和城。

  对于目前一些房企的“囤地”行为,业内分析师指出:“一方面是房企地产开发心思不端正,所以会激进拿地而不积极开发。而地方政府在土地出让前期,也带有很强的土地财政的驱动,所以对于后续土地开发的监管会放松。当然,也不排除部分政府和开发商之间存在着某种微妙的利益关系,对一些囤地行为‘睁一只眼闭一只眼’。当然随着国家相关土地政策的管控越来越加严格,未来出现用土地生财的现象将会越来越少。”

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